Le bail réel solidaire (BRS) est une nouvelle forme de contrat immobilier qui permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété tout en bénéficiant d’un prix d’achat inférieur à celui du marché. Mais qu’en est-il des garanties offertes aux propriétaires en termes de protection contre les défauts de paiement de la part des organismes de foncier solidaire ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur le sujet.
Le fonctionnement du bail réel solidaire
Avant de s’intéresser aux garanties proprement dites, il convient de bien comprendre le fonctionnement du bail réel solidaire. Ce dispositif repose sur la séparation entre la propriété du bâti et celle du terrain. Concrètement, l’acquéreur devient propriétaire des murs tandis que l’organisme de foncier solidaire (OFS), généralement une collectivité territoriale ou un établissement public, reste propriétaire du terrain. Cette dissociation permet de proposer un prix d’achat plus bas que celui du marché, puisque l’acquéreur ne paie pas le coût du foncier.
Pour profiter de ce dispositif, l’acquéreur doit signer un bail réel solidaire avec l’OFS pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. Ce bail prévoit notamment le versement d’une redevance mensuelle pour l’occupation du terrain et la possibilité de revendre le logement à un prix encadré. Il est également soumis à des conditions de ressources et de résidence principale.
Les garanties offertes aux propriétaires en cas de défaut de paiement
Le principal risque pour un propriétaire ayant recours au BRS est le défaut de paiement de la redevance mensuelle par l’acquéreur. Pour pallier ce risque, plusieurs garanties sont prévues par le dispositif :
- La solidarité des cocontractants : en cas d’impayés, l’OFS peut se retourner contre l’un ou l’autre des cocontractants (l’acquéreur et éventuellement son conjoint). Cette solidarité permet d’éviter que le poids du défaut de paiement ne repose uniquement sur une seule personne.
- La garantie financière : les OFS ont la possibilité de demander une garantie financière à l’acquéreur lors de la signature du bail réel solidaire. Cette garantie peut prendre la forme d’une caution bancaire ou d’un dépôt de garantie, dont le montant est généralement équivalent à plusieurs mois de redevance. En cas d’impayés, l’OFS pourra ainsi puiser dans cette garantie pour se prémunir contre les défauts de paiement.
L’intervention des organismes publics
En plus des garanties précédemment évoquées, il faut souligner que le BRS est un dispositif encadré et soutenu par les pouvoirs publics. Ainsi, en cas de difficultés rencontrées par l’acquéreur pour payer la redevance mensuelle, des mesures d’accompagnement peuvent être mises en place :
- L’aide personnalisée au logement (APL) : si l’acquéreur remplit les conditions d’éligibilité, il peut bénéficier de l’APL, qui viendra en déduction de la redevance mensuelle.
- Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) : ce fonds, géré par les départements, peut accorder des aides financières aux ménages en difficulté pour le paiement de leur redevance. Cette aide peut se présenter sous forme de prêt ou de subvention.
La résiliation du bail réel solidaire
En dernier recours, si malgré toutes ces garanties et mesures d’accompagnement, l’acquéreur ne parvient pas à régulariser sa situation et à honorer ses engagements, l’OFS dispose du droit de résilier le bail réel solidaire. Cette résiliation entraîne la perte du droit d’occupation du terrain et la revente forcée du logement.
Cependant, il faut souligner que cette mesure est rarement mise en œuvre. En effet, les OFS ont tout intérêt à privilégier la recherche de solutions amiables et à accompagner les acquéreurs en difficulté afin de préserver leur mission sociale et solidaire.
En conclusion, le bail réel solidaire offre plusieurs garanties aux propriétaires pour se prémunir contre les risques d’impayés. Entre la solidarité des cocontractants, les garanties financières, les aides publiques et la possibilité de résiliation du bail en dernier recours, les propriétaires peuvent s’engager sereinement dans ce dispositif innovant et solidaire.